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投资商铺 这些问题你不能忽视

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发布时间: 2016-10-20 09:16:37来源: 西藏商报

买住宅,关注产品本身和居住环境就可以了,而投资商铺就没有那么简单了,需要考虑的问题纷繁复杂,一不小心就会落入各种各样的陷阱。具备极强投资属性的商业地产项目在蕴含丰富的机会与升值空间的同时也隐藏着无数的风险,那么投资客们究竟该如何擦亮眼睛,做到趋利避害呢?

什么是商业氛围指数?

商业气氛直接决定着商铺日后的经营状况,直接影响着房产的升值潜力。区域内人口密度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构以及交通便捷程度等决定了商业氛围的优劣。 商圈的定义是什么?

商圈是指以店铺坐落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围,是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈,次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近,顾客密度最高的地方,约占商店顾客的50%——70%,核心商业圈的外围,则顾客较分散,市场占有率相对较小。

商圈必需的要素,主要包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持,此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。

什么是商圈形态?

商圈形态的了解是进行商圈分析的基础,一般而言,商圈形态可分为以下几种:

商业区。商业行业的集中区,其特色为商圈大,流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。

住宅区。该区域户数多,至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定,便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。

办公区。该区域为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外来人口多、消费水准较高等。

混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色,属多元化的消费习性。

怎样确定商圈?

对现有商店商圈的大小、形状和特征可较为精确地确定。在国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料,进而划定商圈。

对于一家尚未设立的连锁店铺而言,由于缺乏商圈统计的基本资料,谈不上顾客的支持程度。因此在进行商圈设定的考虑时,可针对设店地区居民的生活形态及具有关联性的因素为出发点,并配合每天人口的流动情形,深入探讨该地区人口集中的原因,以及其流动的范围,以此作为基本资料来确定商圈。尤其是一家大规模的连锁经营企业,其商圈的设定并不像一般的小型商店,可能顾客会利用各种交通工具前来,因此其商圈属于特性商圈,所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等要加以观察,并配合有关调查资料,运用趋势分析进行商圈设定。

在价格上应注意什么?

商铺的投资是一个长期过程,它不会因房龄增长而降低投资价值。相反,好的商铺因其稀有性会随着商圈的发展成熟不断升值。一般住宅用房遇到的折旧问题不会出现在商铺的价格计算上。

决定商铺价格主要因素有:城市综合租金水平,这是影响商铺定价的直接因素;城市流通力和第三产业发达程度,这是影响城市总体商铺价格的关键因素;投资渠道,这是决定城市商铺价格水平的重要因素。

应该如何判断商铺租金的高低?

首先,要了解周边商铺的租金价格,再根据本项目售价计算本项目租金水平,如果本项目租金水平大大高于周边,则招商的压力就会加大。其次,看行业的饱和度以及政策规划及扶持状况。这是判断专业市场租金走势的关键。再次,看市场的知名度。专业市场不一定要在闹市区,但是一定要有名气。最后,注意商场管理状况以及周边物流便利程度。这对专业市场的兴旺发展起着相当重要的作用。

投资者需要看重开发商的背景吗?

答案是肯定的。主要是看开发商的实力、专业背景和业绩。很多住宅开发商首次开发商业往往专业性不够,第一个作品其实是个实验品。投资者投资商铺项目时还是要选择有过成功商业项目开发经验或者有较强实力的开发商。

统一的经营管理有什么影响?

统一经营管理的商业项目成功的可能性较大,会尽量缩短市场培养期,保证长期可持续经营。通过看一个市场或购物中心的招商和业态划分,判断统一的经营管理的效果,继而确定其是否有充分的商户经营基础和市场消费支持。还能确定项目的营销代理商和经营管理公司对保证正确的招商、经营方向所采取的措施是否属实等。

商业项目主力店有什么作用?

主力店往往是带动整体商业发展的龙头,如已有品牌百货、超市、专卖店、大型品牌餐饮等店签约,整体商业发展前景看好。有品牌店和主力店的地方,就有无穷的商业机会,一个知名的大型百货商场、购物中心将带动其所在商业物业升值能力,要从人流量带动和品牌度两个方面考量。

租赁商铺签合同前要注意什么?

到该商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认以下信息:1、房屋用途和土地用途,必须确保房屋类型为商业用房、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则将面临无法办理营业执照及非法使用房屋风险。2、房屋权利人,确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。3、房屋是否已存有租赁登记信息,若有,将导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办理营业执照。

什么是租赁保证金?

俗称“押金”,主要用于抵充承租人应当承担但未缴的费用。因为商铺的电费、电话费、物业管理费等较高,建议押金适当高一些,以免不够抵充上述费用。需要特别注意的是,如果承租人在承租过程中,不断地拖付相关费用,可以在合同应当约定补足“押金”的方案,即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后,承租人应当在合理期限内补足“押金”,如果经出租人通知后一定时间内来补足的话,则出租人可单方解约,并追究承租人相应的违约责任。

租赁商铺装修应注意哪些问题?

签订合同时要注意:1、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修,以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等,有特别改建、搭建的,应明确约定清楚,广告、店招位置也可约定清楚。2、解除合同的违约责任,不仅要考虑违约金部分,应当约定在此情形下,出租人除承担违约金,还需要承担承租人遭受的装修损失费用。3、明确租赁期满时,装修、添附的处置方式。

怎样应对“养铺”的风险?

投资商铺时,选对有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业是非常重要的。行业前景不佳、毛利薄、恶性竞争的商业难以维持稳定、坚挺的租金,因此倒闭或转行的风险也会加大。投资者还可通过互联网、专业书籍等评估所投资商铺的行业发展潜力作为投资决策的重要依据。

计算商铺收益率时要注意什么?

要了解税的问题,税后租金收入才是真正净租金收益;物业管理费,还有按揭,按揭的财务成本一定要计算,要考虑到利率调整的因素,日后维护费用。作为投资人的商铺业主,还要考虑到物业在一定时间之后必须有大修理和日常维护,必须把这个准备金算出来提前准备,一旦需要支付时要拿得出来才行,否则就非常被动。

怎样考核商铺的投资价值?

1、商情因素:指商铺所在地区商业环境、商业竞争主题、所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。

2、客流量:客流量是针对商铺价值的“微观”量化。

3、可视性因素:商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计,最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到。

4、楼层:一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。

5、交通条件。

6、停车条件。

7、规划的科学性。

8、硬件条件:具体指商铺设计、能源状况等,包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导,还有水、电、煤气、污水排放等技术性内容。

9、经营商品的类型。

10、隶属项目的运营特点:商铺多数隶属于某个项目,所隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的。

11、商铺初始售价:商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高,投资收益率越低,资金风险也越高。

12、周边房地产发展趋势:商铺升值提升是动态过程,商铺周边房地产发展状况及趋势将对商铺价值起到核心作用。

(责编: 陈冰旭)
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